LEGACY Building a JOIA Condo Rentals is the Montreal-based company behind a unique collection of rental condos. Each of their diverse buildings boasts their own unique points of difference, and they meet the needs and expectations of different types of clientele, but they also all have a lot in common. All are located in dynamic neighborhoods. All provide elegant and inviting common spaces, as well as safe environments for residents. All are professionally and conscientiously managed. And all are delivered to a high standard of quality, ensuring the comfort and well-being of residents for years to come. JOIA Condo Rentals est l’entreprise montréalaise derrière une collection unique de condos à louer. Chacun de leurs immeubles diversifiés p ssède ses r pres points distinctifs, répondant aux besoin et aux attentes de différents types de clientèles, mais ils ont aussi beaucoup en commun. Tous sont situés dans des quartiers dynamiques. Tous offrent des espaces communs élégants et accueillants, ainsi que des environnements sûrs pour les résidents. Tous sont gérés de manière professionnelle et consciencieuse. Et tous sont ivrés à un niveau élevé de qualité, assur nt le confort et le bien-être des résidents pour les années à venir. Construire un HÉRITAGE CONSTRUCTION SOURCE QUÉBEC
OCTOBER 2021 JOIA Laval
“We’re here to build a legacy,” says Michael Cons, co-owner of the company. “That means building properties that are going to be here for the longterm. It means providing the best possible service and the best possible quality.” JOIA is a creation of Cons Properties, which was cofounded by Michael and his brother Ronnie Cons in the early 1990s. The two were originally active in the food industry, where they were massively successful. After selling their family business, they sought to create a new company they could leave to their children, and they settled on real estate. They started by managing temperature-controlled Class A industrial buildings, and after achieving quick success, they expanded their activities into the field of rental condos. The brothers’ first project under the JOIA banner was ‘JOIA Griffintown,’ which was located on a property that used to house their first food plant. When the neighborhood started growing in popularity, and property values started to rise, Michael and Ronnie decided to develop high-end rental condos on the site. The decision to rent instead of sell came back to leaving a legacy for their children. “My brother and I have 10 children between us,” Michael says. “We’re not here just to flip some properties and make THE CONSTRUCTION SOURCE CANADA “We’re here to build a legacy,” says Michael Cons, co-owner of the company. “That means building properties that are going to be here for the long-term. It means providing the best possible service and the best possible quality.” JOIA Laval “Nous sommes là pour bâtir un héritage”, déclare Michael Co s, co-propriétaire de l’en reprise. “Cela signifie construire des propriétés qui seront là pour le long terme. Cela signifie fournir le meilleur service possible, la meilleure qualité possible et le meilleur style de vie possible.” JOIA est une création de Cons Properties, fondée en 2017 par les frères Michael et Ronnie Cons. Les deux étaient initialement actifs d ns l’indu trie alimentaire, où i s vaient de l’ xpérience et du succès. Après avoir vendu leur entreprise familiale, ils ont cherché à créer une nouvelle entreprise qu’ils pourraient léguer à leurs enfants, et ils ont opté pour l’immobilier. Ils ont commencé p r gér r des bâtiments industriels de catégo ie A à tempér ture contrôlée, et après avoir rencontré un succès rapide, ils ont éten u leu s ti ité dans le domaine des condos à louer. Le premier projet des frères sous la bannière JOIA était ‘JOIA Griffintown’, situé sur une propriété qui abritait autrefois leur première usine alimentaire. Lorsque le quartier a commencé à gagner en popularité et que les valeurs foncières ont commencé à augmenter, Michael et Ronnie o t décidé dével pp r des condos à louer haut de gamm sur le site. La décision de louer plutôt que de vendre était facile, car elle revenait à laisser un héritage à leurs enfants. on frèr et moi avons enfants entre nous”, explique Michael. “Nous ne sommes pas là simplement pour acheter “Notre avantage, c’est notre approche pratique des affaires,” ajoute-t-il. “Nous nous effo çons constamment d’ad pter une approche directe dans n affair s.” CONSTRUCTION SOURCE QUÉBEC
OCTOBER 2021 JOIA Griffintown some money and walk away. We want to leave something behind for our kids.” While developing JOIA Griffintown, the company bought two smaller properties they intended to develop first in order to get their feet wet. More lots became available as they went, however, and Michael and Ronnie jumped on the opportunities as they presented themselves. They ended up building four projects at the same time, during which they bought a few more properties. Cons Properties’ aggressiveness has paidoff. They arenowproud to hold a diverse portfolio of commercial and residential real estate, including some highly acclaimed rental buildings under the JOIA banner. That list includes five properties in Montreal, one in St-Haycinthe, another in Laval, and one in Côte-Saint-Luc. According to Michael, all those properties are set apart by their luxuriousness. He believes there are very few rental buildings on the market that can compete with JOIA’s in that arena. “The aesthetics, the level of comfort, the quality – in our buildings, it’s all much nicer than what you’d normally find in a rental,” he says. Also, rentals don’t usually come with a lot of inclusions, but JOIA’s properties are the exception. The units themselves come with a lot of extras, and the buildings come with amenities such as coffee stations, car washes, doormen, and concierge desks. In Griffintown, they even have a running track on the roof, a rooftop patio that is heated year-round, and a communal vegetable garden. JOIA also tries to add value to their residents by working with vendors local to their properties. For example, in Griffintown, there’s a spa not far from the building and every tenant gets $50 off a massage. In other JOIA properties, residents are offered discounts on bagels, coffees, and bike rentals. And in every property, first-time residents are greeted by a welcome gift on their kitchen counter with a thankyou note. “Those are the sort of thing that we offer that other companies don’t,” Michael says. “It’s all about making the experience a little bit better for our residents. It’s about giving people a reason to stay.” et revendre des propriétés, faire de l’argent et partir. Nous voulons laisser quelque chose derrière pour nos enfants.” Pendant le développement de JOIA Griffi town, l’entreprise a acheté deux petit s riété qu’elle avait l’int nti n de développer d’abord pour prendre de l’expérience. Plus de terrains sont devenus disponibles au fur et à mesure, et Michael et Ronnie ont saisi les pportunités au fur t à mesure qu’elles se présentaient. Ils ont fini par construire quatre projets en même temps, pendant lesquels ils en ont acheté quelques autres. L’agressivité de Cons Properties a porté ses fruits. Ils sont désormais fiers de détenir un portefeuille diversifié de biens imm biliers commerciaux et résidentiels, comprenant quelques immeubles de location très appréciés sous la bannière JOIA. Cette liste comprend des propriétés à Montréal, à St-Haycinth , à Laval t à Côte-Saint-Lu , av c d’autres en préparation. Selon Michael, toutes ces propriétés se distinguent par leur caractère luxueux. Il estime qu’il existe très peu d’immeubles de location sur le ma ché qui peuvent rivaliser avec ceux de JOIA dans ce domaine. “L’ sthétique, le niveau de confort, la qualité - dans nos immeubles, tout est bien meilleur que ce que l’on trouve normalement dans une location, même dans des condos”, affirme-t-il. De plus, les locations ne sont généralement pas livrées avec beaucoup d’inclusions, mais les propriétés de JOIA font exception. L s un tés ell s-mêmes sont dotées de nombreux extras, et les immeubles disposent d’équipements tels que des stations de café, des stations de lavage de voitures, des portiers et des bureaux d conciergerie. À Griffintown, il y a même une piste de course sur le toit, une terrasse sur le toit chauffée toute l’année et un jardin communautaire. JOIA cherche également à ajouter de la valeur à ses résidents en trav illant avec des fournisseu s locaux. Par exemple, à Griffintown, il y a un spa non loin du bâtiment et chaque locataire bénéficie d’une réduction de 50 $ sur un massage. Dans d’autres propriétés d JOIA, les réside t bénéfici nt de réductio s dans des magasins de bagels, chez Nespresso et sur la location de vélos BIXI, pour n’en nommer que quelques-uns. Et dans chaque propriété, les nouveaux résidents sont accueillis par un luxueux cadeau de bienvenue sur leur comptoir de cuisine avec une note de remerciement. “C’es ce genr de choses que nous offro s et que d’autres entreprises ne font pas”, explique Michael. “Il s’agit de rendre l’expérience un peu meilleure pour nos résidents. Il s’agit de donner aux gens une raison de recommander et de rester.”
THE CONSTRUCTION SOURCE CANADA JOIA Griffintown CONSTRUCTION SOURCE QUÉBEC
JOIA’s “flagship property” is called The MAJESTIC, and is located in the highly soughtafter neighborhood of CôteSaint-Luc. It comprises 120 units between 850 and 1,517 square feet. Each residence features premium stainless steel appliances, hardwood oak floors, a private terrace, and more. “The MAJESTIC perfectly combines luxury and functionality in order to offer the ultimate peace of mind from the moment you walk through the door,” Michael says. The design of The MAJESTIC was by Rubin Goldenberg Architects, who Michael believes is “the first choice for a lot of people building today.” The construction, meanwhile, was by Reliance Construction Group. Michael says they A really high standard Majestic by JOIA OCTOBER 2021 La “propriété phare” de JOIA s’appelle The MAJESTIC et est situé dans le quartier très recherché de Côte-Saint-Luc. Elle comprend 120 unités de 875 à 1 517 pieds carrés. Chaque résidence est équipé d’appareils électro énagers en acier inoxydable de première qualité, de planchers de chêne franc, d’une terrasse privée, et plus encore. “The MAJESTIC combine parfaitement le luxe et la fo cti nalité pour offrir la ranquillité d’ sprit ultime dès que v us franchissez la p rte”, déclare Michael. La conception du MAJESTIC a été confiée à Rubin Goldenberg Architects, un ca inet renommé que ichael estime être “le premier choix pour beaucoup de personnes qui construisent aujourd’hui”. La construction, quant à elle, a été confiée au Reliance Construction Group. Michael Un standard vraiment élevé
Majestic by JOIA THE CONSTRUCTION SOURCE CANADA CONSTRUCTION SOURCE QUÉBEC
were chosen because “they are reliable, they have a great reputation, and they are known for delivering quality.” JOIA builds most of their properties themselves, but in this case they had a lot going on at once and they were relatively new to the industry besides. They needed a builder with a track record that they could trust to deliver a project to their standards – Reliance ticked those boxes. When it came to The MAJESTIC’s inclusions and finishes, JOIA also went with the best partners available. For example, the faucets and sinks are by Kohler, and the barbecues are by SABER. “We’ve chosen the brands that we’d want in our own homes,” Michael says. “If it’s not good enough for us, it’s not good enough for our residents. We’re trying to build something that will be here for the long-term, so we don’t mind putting in that extra money.” “When people walk in, they see the quality, they see the décor, they see the brands that we’re using – and they see that we’re serious,” he adds. “They see that we’re not here to cut corners or save a few bucks. We’re here to provide the best possible service and we’re here for the long run.” Moving forward, JOIA’s goal is to continue providing that optimal service, and continue looking for ways to add value to their buildings and improve the quality of life for their residents. Their buildings are all new, but they are still always JOIA Ville-marie OCTOBER 2021 explique qu’ils ont été choisis parce qu’ils sont fiables, qu’ils ont une excellente réputation et qu’ils sont connus pour fournir de la quali é. JOIA construi la plupart d ses propriétés ellemême, mais da s ce as, ils avaient b aucoup de projets en cours simultanément. Ils avaient besoin d’un constructeur avec un historique en qui ils pouvaient avoir confiance pour réaliser un projet selon leurs normes, et Reliance remplissait ces critères. En ce qui concerne les inclusions et les finitions du MAJESTIC, JOIA a également opté pour les meilleurs partenaires disponibles. Par exempl , les éviers sont de Kohler, et les barbecues sont de SABER. “Nous vons choisi les marques que nou voudrion dans n s pr pres maisons”, déclare Michael. “Si ce n’est pas assez bien pour nous, ce n’est pas assez bien pour nos résidents. Nous essayons de construire quelque chose qui sera là pour le long terme, alors nous n’hésitons pas à investir un peu plus pour y parvenir.” “Quand les gens entrent, ils voient la qualité, ils voient le décor, ils v ient lesmarques que nous utilisons - et ils voient q e n us sommes sérieux”, ajoutet-il. “Ils voient que nous ne s mmes pas là pour couper les c ins ou économiser quelques dollars. Nous sommes là pour fournir le meilleur service possible et nous sommes là pour la vie.” En allant de l’avant, l’objectif de JOIA est de continuer à fournir ce service optimal et de chercher constamment des moyens d’ajouter de la valeur à
JOIA Ville-marie THE CONSTRUCTION SOURCE CANADA CONSTRUCTION SOURCE QUÉBEC
considering ways to improve them aesthetically – that could mean revamping the look of the common spaces, adding new patio furniture, or “whatever we need to do to provide a better offering for tenants,” Michael says. JOIA also wants to continue growing their portfolio. They currently have eight finished properties, but they have several more in the pipeline at various stages of development. The cost of labour and materials currently is at a high, however, so they are waiting to see what happens before they commence building. “Fortunately, we’re not in a rush,” Michael says. “We’re going to build at the right time, when it makes sense.” Lastly, JOIA wants to continue building their brand, which is prominently displayed on all their properties. Most developers don’t market that way – their properties tend to have different names, with no obvious way to tie them together – but JOIA has set out to do something different. “We’ve tried to promote that JOIA brand throughout,” Michael says. “From what we understand, we’re one of the only developers marketing real estate in that way. We’ve done that because we want every building of ours to be associated with quality.” Michael firmly believes that JOIA has earned that association – he believes that everything they do is quality, from their buildings, to their marketing, to their customer service. Properties may have different price points, and cater to different clientele, but he believes the quality is consistent. “In everything we do, we hold ourselves to a really high standard,” he concludes. OCTOBER 2021 Let’s shape the future of real estate. Find out how at jll.ca leurs bâtiments et d’améliorer la qualité de vie de leurs résidents. Leurs bâtiments sont t us neufs, mais ils envisagent toujours des moyens d’amélior r leur esthétique, que ce soit n revampant l’apparence d s espaces communs, en ajoutant de nouveaux meubles de patio, ou “tout ce que nous devons faire pour offrir une meilleure offre aux locataires”, explique Michael. JOIA souhaite également poursuivre l’expansion de son portefeuille. Ils ont actuellement environ 800 unités, mais en ont plusieurs autres en cours de développement à divers stades. L coût de la maind’œuvre et des matériaux étant actuellem nt élevé, ils at endent de voir ce qui se passe “Heureusem nt, nous ne sommes pas pressés”, déclare Michael. “Nous allons construire a bon moment, quand cela aura du sens.” Enfin, JOIA souhaite continuer à dév lopper sa marqu , qui s affichée de manière proéminent sur toutes ses propriétés. La plupart des promoteurs ne commercialisent pas de cette manière - leurs propriétés ont tendance à avoir des noms différents, sans lien évident pour les relier - mais JOIA a décidé de faire quelque chose de différent. “Nous avons essayé de promouvoir cette marqu JOIA partout”, explique Michael. “D’après ce que nous compr nons, nous sommes l’un des seuls pr moteurs à commercialis r l’immobili r e cette manière. Nous l’avons fait parce que nous voulons que chacun de nos bâtiments soit associé à la qualité.” Michael est fermement convaincu qu JOIA a mérité ette association - il croit que tout ce qu’ils font est de qualité, que ce soit leurs bâtiments, leur mark ting, ou leur service client. Les propriétés pe v nt avoir des points de prix différents et cibler une clientèle différente, mais il estime que la qualité n’est jamais compromise. “Dans tout ce que nous faisons, nous nous tenons à des normes très élevées”, conclut-il.
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